Was ist bei einer Hypothek zu beachten?

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfand auf einer Immobilie abgesichert wird. Die Bank stellt einen Teil des Kaufpreises zur Verfügung. Als Sicherheit dient das Grundstück beziehungsweise das Haus oder die Wohnung.

Die Kreditnehmenden verpflichten sich insbesondere zu:

• regelmässiger Zahlung der Hypothekarzinsen,
• vereinbarter direkter oder indirekter Amortisation,
• Erhaltung des Werts der Immobilie,
• Einhaltung der Informations- und Vertragspflichten,
• ausreichender Versicherung des Gebäudes, soweit erforderlich,
• Mitteilung wichtiger Änderungen der finanziellen oder persönlichen Situation, sofern der Vertrag dies verlangt.

Kann die Hypothek dauerhaft nicht mehr bedient werden, kann die Bank ihre Sicherheit verwerten. Eine Hypothek ist deshalb keine reine Zinsentscheidung, sondern eine langfristige Verpflichtung, die Einkommen, Vermögen, Vorsorge und Lebensplanung miteinander verbindet.

Erste und zweite Hypothek

In der Schweizer Bankpraxis wird häufig zwischen einer ersten und einer zweiten Hypothek unterschieden:

Ob die Bank diese Bereiche als separate Verträge führt, hängt vom Institut und vom gewählten Modell ab. Für Kreditnehmende ist vor allem entscheidend, welcher Betrag amortisiert werden muss und welche Bedingungen für beide Teile gelten.

Wie viel Eigenmittel braucht man?

Für selbst genutztes Wohneigentum verlangen Banken in der Praxis häufig Eigenmittel von rund 20 Prozent des Belehnungswerts. Die konkrete maximale Belehnung hängt jedoch von Bank, Immobilie, Einkommen, Alter, Nutzung und Risikobeurteilung ab.

Mindestens 10 Prozent ausserhalb der 2. Säule

Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung der beruflichen Vorsorge bestehen.

Als mögliche Eigenmittel kommen je nach Bank und Ausgestaltung unter anderem infrage:

• Bank- und Sparguthaben,
• Wertschriften und andere verpfändbare Vermögenswerte,
• Guthaben der Säule 3a,
• Rückkaufswerte bestimmter Versicherungspolicen,
• Erbvorbezüge und Schenkungen,
• bestimmte private Darlehen mit Abtretung oder Nachrangvereinbarung,
• bei selbst genutztem Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen Darlehen aus dem engen familiären Umfeld,
• Mittel aus der 2. Säule für den Teil, der über den erforderlichen Eigenmitteln ausserhalb der beruflichen Vorsorge liegt.

Kaufpreis und Belehnungswert sind nicht immer identisch

Die Bank übernimmt den vereinbarten Kaufpreis nicht automatisch als Finanzierungswert. Sie bewertet das Objekt und legt einen Belehnungswert fest. Dieser kann unter dem Kaufpreis liegen.

Kaufpreis der Immobilie:                 CHF 1'100'000
Belehnungswert der Bank:                 CHF 1'000'000
Maximale Hypothek bei 80 %:              CHF   800'000

Erforderliche Mittel:
20 % des Belehnungswerts:                CHF   200'000
Differenz Kaufpreis / Belehnungswert:    CHF   100'000
-------------------------------------------------------
Gesamte erforderliche Eigenmittel:       CHF   300'000
zuzüglich Kaufnebenkosten und Reserven

Die Differenz zwischen dem höheren Kaufpreis und dem tieferen Belehnungswert muss vollständig mit Eigenmitteln finanziert werden, die nicht aus der 2. Säule stammen. Ein zu hoher Kaufpreis kann den Eigenmittelbedarf deshalb erheblich erhöhen.

Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden?

Ein Vorbezug sollte nicht isoliert nach dem kurzfristig höheren Eigenkapital beurteilt werden. Entscheidend sind auch Steuern auf der Kapitalauszahlung, Vorsorgelücken, Rückzahlungspflichten beim späteren Verkauf und die Tragbarkeit im Ruhestand.

Wie wird die Tragbarkeit einer Hypothek berechnet?

Die Tragbarkeit zeigt, wie stark das nachhaltige Einkommen durch die langfristigen Kosten des Wohneigentums belastet wird. Banken verwenden dafür nicht nur den aktuellen Hypothekarzins, sondern kalkulatorische Annahmen und eigene Sicherheitsvorgaben.

Typische Bestandteile der Bankrechnung

• kalkulatorische Hypothekarzinsen,
• erforderliche Amortisation,
• Unterhalt und Nebenkosten der Immobilie,
• bestehende Kredite, Leasingverträge und weitere Verpflichtungen,
• nachhaltig anrechenbares Einkommen,
• je nach Bank Alter, Beschäftigungsform und langfristige Einkommenssicherheit.

Als nachhaltige Aufsichtskriterien nennt die FINMA für selbst genutzte Wohnliegenschaften beispielsweise eine Belastungsgrenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens zusammen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent und kalkulatorischen Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten. Dies ist keine einheitliche gesetzliche Formel für alle Haushalte. Banken dürfen strengere oder anders ausgestaltete Kriterien verwenden.

Kaufpreis:                               CHF 1'000'000
Belehnungswert:                          CHF 1'000'000
Hypothek:                                CHF   800'000
Bruttoeinkommen Haushalt:                CHF   180'000

Kalkulatorischer Zins von 5 %:           CHF    40'000
Nebenkosten von 0,8 %:                   CHF     8'000
Geschätzte jährliche Amortisation:       CHF     8'900
-------------------------------------------------------
Kalkulatorische Jahresbelastung:         CHF    56'900

Belastung im Verhältnis zum Einkommen:   ca. 31,6 %

Die tatsächliche Monatsbelastung kann bei tiefen Marktzinsen deutlich niedriger sein. Für die Kaufentscheidung sollte dennoch mit mehreren Szenarien gerechnet werden.

Eigener Stresstest

Berechnen Sie die Finanzierung zusätzlich für folgende Situationen:

• deutlich höhere Hypothekarzinsen,
• Teilzeitarbeit nach der Geburt eines Kindes,
• vorübergehende Arbeitslosigkeit,
• längere Krankheit oder Erwerbsunfähigkeit,
• Trennung oder Scheidung,
• grössere Renovationen,
• Pensionierung mit tieferem Einkommen,
• unerwartete Kosten beim Stockwerkeigentum.

Welche Hypothekarmodelle gibt es?

Festhypothek

Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz für eine vereinbarte Laufzeit fixiert. Dadurch bleiben die Zinskosten während dieser Zeit planbar.

Vorteile:

• hohe Budgetsicherheit,
• Schutz vor steigenden Marktzinsen während der Laufzeit,
• einfache Finanzplanung,
• geeignet für Haushalte mit geringer Risikofähigkeit.

Nachteile:

• keine direkte Beteiligung an sinkenden Zinsen,
• geringe Flexibilität während der festen Laufzeit,
• möglicherweise hohe Kosten bei vorzeitiger Auflösung,
• Verlängerungsrisiko am Ende der Laufzeit.

SARON-Hypothek

Bei einer SARON-Hypothek orientiert sich der Zinssatz an einem geldmarktnahen Referenzwert. Zum berechneten SARON kommt die vertraglich vereinbarte Marge der Bank hinzu.

Vorteile:

• direktere Anpassung an das Zinsumfeld,
• bei tiefen kurzfristigen Zinsen möglicherweise günstiger,
• je nach Rahmenvertrag mehr Flexibilität als bei einer langen Festhypothek,
• transparente Trennung zwischen Referenzzins und Bankmarge.

Nachteile:

• Zinskosten können schnell steigen,
• geringere Budgetsicherheit,
• häufig Mindest- oder Basiszinsregelungen im Vertrag,
• auch SARON-Produkte können feste Rahmenlaufzeiten und Kündigungsbedingungen enthalten.

Variable Hypothek

Bei einer variablen Hypothek legt das Institut den Zinssatz fest und kann ihn anpassen. Solche Hypotheken sind oft flexibler kündbar, können aber teurer sein als andere Modelle.

Sie werden beispielsweise als kurzfristige Übergangslösung eingesetzt, wenn eine Immobilie bald verkauft werden soll oder noch nicht klar ist, welches langfristige Modell gewählt wird.

Modelle im Überblick

Zinsstrategie und Laufzeit richtig wählen

Die passende Laufzeit hängt nicht nur von der persönlichen Zinsprognose ab. Wichtiger sind finanzielle Risikofähigkeit, Lebensplanung, Verkaufsabsicht und die Fähigkeit, höhere Zinskosten zu tragen.

Fragen vor der Wahl

• Wie stark darf die Zinsbelastung schwanken?
• Wie lange soll die Immobilie voraussichtlich gehalten werden?
• Ist ein Verkauf, Umzug oder eine Scheidung während der Laufzeit möglich?
• Ist genügend Liquidität vorhanden, um steigende Zinsen abzufedern?
• Wann beginnt die Pensionierung?
• Welche Amortisation ist vorgesehen?
• Soll die Hypothek später zu einer anderen Bank übertragen werden können?

Hypothek auf mehrere Tranchen aufteilen

Eine Aufteilung kann verhindern, dass die gesamte Hypothek am gleichen Tag verlängert werden muss. Dadurch wird das Risiko reduziert, den gesamten Betrag gerade in einer Hochzinsphase neu abschliessen zu müssen.

Die Aufteilung hat jedoch auch Nachteile:

• unterschiedliche Ablaufdaten erschweren den Bankwechsel,
• eine einzelne Tranche kann oft nicht ohne Weiteres zu einem anderen Institut übertragen werden,
• mehrere Verträge erhöhen die Komplexität,
• kleinere Tranchen können weniger attraktive Konditionen erhalten,
• die Strategie kann zu einer langfristigen Bindung an dieselbe Bank führen.

Nicht nur auf Zinsprognosen vertrauen

Auch Fachleute können die Zinsentwicklung nicht zuverlässig über viele Jahre voraussagen. Eine robuste Strategie funktioniert deshalb nicht nur bei der erwarteten Entwicklung, sondern bleibt auch bei einem ungünstigen Verlauf tragbar.

Wie muss eine Hypothek amortisiert werden?

Bei Neugeschäften und Krediterhöhungen muss die Hypothek innerhalb von höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden. Die vorgeschriebene direkte Amortisation erfolgt grundsätzlich linear und beginnt spätestens innerhalb der dafür vorgesehenen Frist nach Auszahlung.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek regelmässig reduziert.

Vorteile:

• Hypothekarschuld sinkt unmittelbar,
• Zinskosten nehmen bei gleichbleibendem Zinssatz ab,
• Belehnung und finanzielles Risiko werden reduziert,
• einfach und transparent.

Nachteile:

• weniger Liquidität für andere Zwecke,
• die steuerlich abzugsfähigen Schuldzinsen können im geltenden System sinken,
• das zurückbezahlte Kapital ist in der Immobilie gebunden.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation wird der vereinbarte Betrag beispielsweise in die Säule 3a eingezahlt. Das Vorsorgeguthaben wird zugunsten der Bank verpfändet und später zur Reduktion der Hypothek verwendet.

Vorteile:

• Aufbau von Vorsorgekapital,
• mögliche Steuerabzüge für Einzahlungen in die Säule 3a,
• Hypothek und Schuldzinsen bleiben zunächst höher,
• strukturierte Verbindung von Vorsorge und Amortisation.

Nachteile:

• höhere Hypothek bleibt länger bestehen,
• höhere Zinsabhängigkeit,
• Kapital ist vorsorgerechtlich gebunden,
• Rendite und Gebühren der Vorsorgelösung beeinflussen das Ergebnis,
• Änderungen des Steuersystems können die Rechnung verändern.

Welche Variante besser ist, hängt von Einkommen, Steuersituation, Vorsorgelücke, Zinssatz, Anlagehorizont und Risikofähigkeit ab. Ein reiner Vergleich der Steuerabzüge reicht nicht aus.

Welche Kosten müssen zusätzlich berücksichtigt werden?

Der Hypothekarzins ist nur ein Teil der gesamten Wohnkosten. Ein vollständiges Budget berücksichtigt sämtliche einmaligen und laufenden Ausgaben.

Einmalige Kauf- und Finanzierungskosten

• Notariatskosten,
• Grundbuchgebühren,
• kantonal mögliche Handänderungssteuern oder vergleichbare Abgaben,
• Kosten für Schuldbrief oder Grundpfand,
• Bewertungs- und Bearbeitungsgebühren der Bank,
• Finanzierungs- oder Beratungskosten,
• Umzug und Einrichtung,
• unmittelbar notwendige Renovationen.

Diese Kosten sind kantonal und vertraglich unterschiedlich und werden häufig nicht vollständig durch die Hypothek finanziert.

Laufende Kosten

• Hypothekarzinsen,
• Amortisation,
• Gebäudeversicherung und weitere Versicherungen,
• Energie, Wasser und Abgaben,
• Unterhalt und Reparaturen,
• Steuern und mögliche Liegenschaftsabgaben,
• Verwaltungskosten beim Stockwerkeigentum,
• Einzahlungen in den Erneuerungsfonds,
• grössere periodische Sanierungen.

Renovationsreserve

Die kalkulatorischen Nebenkosten einer Bank sind keine Garantie dafür, dass dieser Betrag für das konkrete Objekt ausreicht. Bei älteren Häusern, sanierungsbedürftigen Gebäuden oder einem schwach finanzierten Erneuerungsfonds kann der effektive Bedarf deutlich höher sein.

Wie vergleicht man Hypothekenangebote richtig?

Der beworbene Zinssatz ist nur ein Vergleichspunkt. Zwei Angebote mit ähnlichem Zins können sich bei Flexibilität, Gebühren, Amortisation und Auflösungskosten deutlich unterscheiden.

Gesamtkosten statt nur Nominalzins vergleichen

Anbieter:                             [Name]
Hypothekarbetrag:                     CHF [Betrag]
Modell:                               [Fest / SARON / variabel]
Zinssatz oder Marge:                  [Angabe]
Vertragslaufzeit:                     [Jahre]
Jährliche Zinskosten:                 CHF [Betrag]
Jährliche Amortisation:               CHF [Betrag]
Einmalige Gebühren:                   CHF [Betrag]
Wiederkehrende Gebühren:              CHF [Betrag]
Sonderamortisation möglich:           [Ja / Nein]
Kosten bei vorzeitiger Auflösung:     [Berechnung]
Übertragung auf anderes Objekt:       [Bedingungen]
Kündigungsfrist:                      [Angabe]
Zusatzprodukte erforderlich:          [Angabe]

Mehrere Anbieter anfragen

Vergleichen Sie Banken, Versicherungen, Pensionskassen und Hypothekarvermittler anhand derselben Objekt- und Finanzierungsdaten. Nur so sind die Angebote tatsächlich vergleichbar.

Eine professionelle Beratung kann sinnvoll sein, sollte aber transparent ausweisen:

• welche Anbieter berücksichtigt werden,
• wie die Beratung vergütet wird,
• ob Provisionen oder Vermittlungsentschädigungen fliessen,
• ob der Vergleich den gesamten Markt oder nur Vertragspartner umfasst,
• welche Leistungen nach Vertragsabschluss erbracht werden.

Welche Vertrags- und Lebensrisiken sind wichtig?

Vorzeitige Auflösung einer Festhypothek

Wird eine Festhypothek vor dem vereinbarten Ende aufgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann je nach Restlaufzeit, Zinsniveau, Hypothekarbetrag und Vertrag sehr hoch ausfallen.

Mögliche Auslöser sind:

• Verkauf der Immobilie,
• Trennung oder Scheidung,
• Umzug ins Ausland,
• Erbschaft und vorzeitige Rückzahlung,
• Wechsel zu einem anderen Institut,
• grössere Umstrukturierung der Finanzierung.

Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob eine Übertragung auf eine neue Immobilie, eine Vertragsübernahme durch den Käufer oder eine Sonderregelung möglich ist. Ein Anspruch darauf besteht nicht automatisch.

Zinsänderungsrisiko

Eine SARON- oder variable Hypothek kann bei steigenden Zinsen rasch teurer werden. Bei einer Festhypothek entsteht das Zinsrisiko vor allem am Laufzeitende, wenn die gesamte Finanzierung neu abgeschlossen werden muss.

Einkommensrisiko

Die Finanzierung sollte nicht nur mit dem heutigen Einkommen funktionieren. Planen Sie mögliche Veränderungen wie Kinder, Teilzeit, Selbstständigkeit, Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Pensionierung ein.

Hypothekenversicherung

Eine Todesfall- oder Erwerbsunfähigkeitsversicherung kann sinnvoll sein, wenn die Tragbarkeit stark von einer Person abhängt oder Angehörige die Immobilie bei einem Einkommensausfall nicht halten könnten.

Eine solche Versicherung ersetzt jedoch keine solide Finanzierung. Zu prüfen sind insbesondere:

• versicherte Ereignisse,
• Versicherungssumme,
• Gesundheitsprüfung,
• Wartefristen,
• Ausschlüsse,
• Leistungsdauer,
• Begünstigung oder Verpfändung zugunsten der Bank.

Wertänderung der Immobilie

Sinkt der Immobilienwert, steigt die Belehnung rechnerisch. Kritisch kann dies insbesondere bei Verkauf, Refinanzierung, Krediterhöhung oder knapper ursprünglicher Finanzierung werden.

Wertsteigerungen sollten umgekehrt nicht als sicherer Ersatz für Amortisation und Reserven betrachtet werden.

Was ist bei der Hypothek vor der Pensionierung zu beachten?

Mit der Pensionierung sinkt das verfügbare Einkommen bei vielen Haushalten. Die Bank kann deshalb prüfen, ob die Hypothek auch mit Renteneinkommen langfristig tragbar bleibt.

Frühzeitig planen

Idealerweise wird die Finanzierung mehrere Jahre vor der Pensionierung überprüft. Wichtige Fragen sind:

• Wie hoch sind AHV-, Pensionskassen- und weitere Renteneinkommen?
• Wie hoch ist die Hypothek im Zeitpunkt der Pensionierung?
• Reicht das Renteneinkommen für die kalkulatorische Tragbarkeit?
• Soll zusätzlich amortisiert werden?
• Welche Liquidität bleibt nach einer Amortisation?
• Stehen Renovationen oder energetische Sanierungen bevor?
• Ist die Immobilie altersgerecht?
• Wäre ein Verkauf oder eine kleinere Immobilie langfristig sinnvoller?

Hypothek verlängern oder die Bank wechseln

Beginnen Sie frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung. Die erforderliche Vorlaufzeit hängt von Vertrag, Modell und Anbieter ab.

Vor der Verlängerung prüfen

• genaues Ablaufdatum jeder Tranche,
• Kündigungs- und Anzeigefristen,
• aktuelle Hypothekarschuld,
• neuer Belehnungswert der Immobilie,
• veränderte Einkommens- und Vermögenssituation,
• geplante Renovationen oder Krediterhöhungen,
• direkte oder indirekte Amortisation,
• mögliche Kosten eines Bankwechsels,
• Übertragung oder Anpassung des Schuldbriefs.

Nicht automatisch das Verlängerungsangebot annehmen

Bestehende Kundinnen und Kunden erhalten nicht zwingend automatisch die besten verfügbaren Konditionen. Vergleichen Sie das Verlängerungsangebot mit mehreren Alternativen und verhandeln Sie Zins, Marge und Gebühren.

Ein Anbieterwechsel ist besonders einfach, wenn sämtliche Tranchen gleichzeitig auslaufen. Bei gestaffelten Laufzeiten kann der Wechsel eingeschränkt oder vorübergehend unwirtschaftlich sein.

Konkrete Beispiele aus der Praxis

Schritt für Schritt zur passenden Hypothek

1. Haushaltsbudget und nachhaltiges Einkommen erfassen.
2. Verfügbare Eigenmittel nach Herkunft aufteilen.
3. Kaufnebenkosten und Liquiditätsreserve separat einplanen.
4. Realistischen maximalen Kaufpreis berechnen.
5. Objektwert und möglichen Belehnungswert kritisch prüfen.
6. Tragbarkeit mit kalkulatorischen und höheren Zinsszenarien berechnen.
7. Renovations- und Unterhaltsbedarf der Immobilie analysieren.
8. Festhypothek, SARON und weitere Modelle anhand der persönlichen Risikofähigkeit vergleichen.
9. Direkte und indirekte Amortisation gegenüberstellen.
10. Mehrere vergleichbare Finanzierungsangebote einholen.
11. Gebühren, Auflösungskosten und Wechselbedingungen prüfen.
12. Finanzierungsbestätigung vor einer verbindlichen Kaufzusage einholen.
13. Kaufvertrag, Grundbuch, Schuldbrief und Finanzierung koordinieren.
14. Hypothek nach Lebensveränderungen und vor jeder Verlängerung neu prüfen.

Checkliste: Hypothek vollständig prüfen

Häufige Fragen zur Hypothek in der Schweiz